Желание продать ипотечное жильё может возникнуть по многим причинам: к примеру, владелец недвижимости в силу определённых обстоятельств не может продолжать выплачивать ежемесячные взносы либо хочет обзавестись более просторной жилплощадью. Однако процедура продажи квартиры в ипотеке осложняется ограничением прав собственника — все манипуляции с жильём должны производиться только с согласия банка.

Права на ипотечное имущество

Исходя из последних статистических данных, более половины всех квартир РФ покупается в ипотеку. Суть последней состоит в том, что банк выдаёт заёмщику определённую сумму под залог приобретаемого жилья. После совершения покупки закладная на квартиру передаётся в кредитную организацию, где и остаётся до полного погашения займа. Это называется обременением приобретённого имущества.

С полным перечнем прав участников ипотеки можно ознакомиться в Федеральном Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. Согласно статье 29 означенного документа собственник обременённого жилья может использовать его по прямому назначению, то есть делать в квартире ремонт, регистрировать в ней родственников, сдавать объект в аренду и т. п.

А вот в процедуре продажи ипотечной квартиры есть определённые нюансы. В ст. 37 упомянутого Закона о залоге недвижимости сказано, что имущество может быть отчуждено, но только с ведома и согласия залогодержателя. Это значит, что процедуре реализации обязательно должно предшествовать обращение в банк — в ином случае совершённая сделка будет аннулирована, а недвижимость перейдёт во владение финансовой организации. Проще говоря, легально продать жилплощадь можно только через банк.

Кроме того, в отдельных ситуациях залогодержатель имеет право отсудить квартиру у владельца, к примеру:

  • при наличии большой задолженности;
  • в случае порчи имущества, ненадлежащего обращения с жильём либо утраты последнего по вине заёмщика;
  • вследствие самовольного внесения изменений в важные технические характеристики.

Причины продажи

Ипотечное жильё продают по многим причинам, но основной является потеря стабильного дохода, необходимого для погашения кредита. В условиях экономической нестабильности остаться без работы проще простого, однако залогодержателя не интересуют финансовые затруднения заёмщика — платежи должны производиться ежемесячно и в полном объёме, иначе к должнику неизбежно будут применены штрафные санкции. Если плательщик не видит выхода из сложившейся ситуации, лучше всего продать ипотечную квартиру и перебраться в более скромное жильё.

Обременённую недвижимость также продают:

  • Для улучшения жилищных условий (обычно при пополнении в семействе). Если в семье рождается второй ребёнок, расширение жилплощади можно произвести в том числе за счёт материнского капитала. Иногда желание приобрести более престижную квартиру возникает у людей, открывших прибыльный бизнес либо получивших высокооплачиваемую должность.
  • По личным причинам. Расторжение брака, переезд в другую страну, существенные недостатки жилья, невыносимые соседи — всё это может повлечь за собой необходимость избавиться от ипотечного имущества.
  • С целью заработка. Если квартира была куплена на начальном этапе строительства жилого дома, к завершению процесса её стоимость наверняка возрастёт и с лихвой перекроет все издержки по ипотеке.

Способы реализации квартиры

Вне зависимости от того, какой из вариантов будет выбран, заключить стандартный договор купли-продажи не получится — любая процедура будет начинаться с похода в банк.

Прежде чем решиться на реализацию обременённой квартиры, следует также убедиться в отсутствии штрафа за досрочный расчёт, поскольку его наличие увеличит расходы на оформление сделки.

Досрочное погашение

Способ считается самым простым и подразумевает продажу квартиры, находящейся в ипотеке, за наличные. Собственник квартиры должен взять у покупателя задаток и оплатить им остаток кредита, сняв с жилплощади обременение. В результате недвижимость продаётся уже свободной от притязаний банка.

К досрочному погашению обычно прибегают при реализации строящегося жилья либо квартир в элитных районах с развитой инфраструктурой. Такую продажу называют доверительной, поскольку покупатель оплачивает кредит своими средствами ещё до совершения самой сделки. Когда ипотечная задолженность будет погашена, остаток средств за покупку жилплощади помещают в банковскую ячейку и передают продавцу после подписания договора и оформления сопутствующих документов.

Процесс продажи происходит следующим образом:

  1. Владелец квартиры получает согласие залогодателя на реализацию ипотечной недвижимости и совместно с банком определяет сумму оставшегося долга.
  2. Соискатель жилья и заёмщик оформляют предварительное соглашение и заверяют его у нотариуса. В документе обязательно должно быть указано, что покупатель вносит остаток кредита за владельца в качестве задатка — это позволит вернуть деньги в случае срыва сделки по вине какой-либо из сторон.
  3. Заёмщик выписывает из квартиры всех, кто в ней зарегистрирован, включая себя. Несовершеннолетних снимают с регистрации по месту жительства, урегулировав соответствующие нюансы в органах опеки.
  4. Продавец берёт у покупателя залог, равный сумме остатка по ипотеке, и вносит его в банк, тем самым закрывая кредит.
  5. После получения свидетельства о снятии обременения стороны заключают в регистрационной палате договор купли-продажи. Если речь идёт об объекте, который ещё не сдан в эксплуатацию, следует переоформить договор долевого строительства.

Описанный вариант считается очень рискованным для покупателя, поскольку заёмщик в любой момент может оборвать все связи, отказаться от совершения сделки, попасть в медицинское учреждение или даже уйти из жизни.

В любом из этих случаев возвратить внесённый за квартиру залог будет крайне проблематично.

Снятие обременения в ходе сделки

Более безопасным методом считается реализация с погашением ипотеки в ходе сделки, где непосредственным получателем задатка является банк-залогодержатель. Оформление процедуры происходит так:

  1. Заручившись согласием кредитной организации, владелец определяет сумму оставшегося кредита.
  2. Покупатель закладывает деньги в две депозитарных ячейки: в первую — сумму, равную остатку по непогашенной ипотеке, а во вторую — остаток, предназначенный владельцу.
  3. Стороны подписывают договор купли-продажи и заверяют сделку в Росреестре. После этого залоговое обязательство передаётся новому владельцу, а прежний заёмщик получает сумму, необходимую для погашения ипотечного долга.
  4. Залогодержатель выдаёт покупателю закладную, по которой последний получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения недвижимости. После этого продавец открывает ячейку с остатком денег.

Передача ипотеки другому лицу

Квартиру, пребывающую в статусе залога, можно передать другому физическому лицу, если оно примет на себя обязательства по ипотеке — это называется продажей кредитных обязательств. Жильё по-прежнему остаётся в залоге, но обязанность по выплате долга переходит к другому клиенту. Для этого потенциальный покупатель должен иметь стабильный доход и хорошую кредитную историю. Новый владелец также получит право на досрочное погашение кредита.

Многие специально стремятся приобрести квартиру, пребывающую под обременением, поскольку такая недвижимость обычно предлагается по заниженной стоимости. Процедура оформления в этом случае почти не отличается от стандартной: кандидат предоставляет в финансовую организацию бумаги, необходимые для рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Если покупатель соответствует требованиям банка, проводится оценка приобретаемого имущества, после чего заёмщик подписывает договор о переуступке долговых обязательств.

Иногда в качестве покупателя ипотечной недвижимости выступает другой банк — в этом случае кредит переводится на организацию, предоставившую деньги для погашения прежнего долга. Такой процесс называется перекредитованием ипотеки.

Продажа банком

Если владельцу квартиры недостаёт времени либо в силу определённых обстоятельств он не имеет возможности лично присутствовать на сделке, продать квартиру под ипотеку может сам банк-залогодатель. При этом кредитная организация занимается всеми этапами сделки начиная с поиска покупателя. Новый владелец выплачивает остаток ипотечного долга и переоформляет недвижимость на себя. Алгоритм проведения сделки может быть таким:

  1. Заёмщик получает согласие залогодателя на реализацию квартиры, а затем подписывает документы, дающие банковским структурам право на продажу недвижимости.
  2. Финансовая организация оценивает жильё, выставляет его на торги и находит потенциального владельца.
  3. Будущий собственник закладывает в одну депозитную ячейку сумму, равную остатку кредита, а в другую — деньги, предназначенные для заёмщика.
  4. После заключения предварительного соглашения финансовой организации с покупателем, а также подписания договора купли-продажи, залогодатель отправляет в Федеральную службу государственной регистрации документы для снятия обременения и получает деньги.
  5. Переход права собственности официально регистрируется, после чего продавец открывает ячейку, предназначенную для него.

Этим же способом продажи пользуются при проблемной ипотеке, но тогда интересы заёмщика ставятся на последнее место и цена на квартиру существенно занижается. Нередко вырученная от сделки сумма равняется остатку ипотечного кредита и в депозитную ячейку, предназначенную для продавца, не закладывают ничего.

Необходимые документы

Чтобы сделка завершилась успешно, заёмщик должен грамотно к ней подготовиться, в том числе предоставить все требуемые бумаги. При разных способах продажи пакеты необходимых документов будут несколько отличаться, однако в большинстве случаев понадобятся:

  • документы, удостоверяющие личность каждого из владельцев недвижимости (для совершеннолетних — паспорта, для несовершеннолетних — свидетельства о рождении);
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности заёмщика и снятие обременения;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • разрешение органов опеки на продажу жилья (если среди прописанных в квартире лиц имеются несовершеннолетние);
  • нотариально заверенное согласие второго супруга (если жильё было куплено в браке и продаётся после его расторжения);
  • справка об оценке недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке — процедура вполне легальная и осуществимая несколькими способами. Главное — оформить её грамотно, ничего не скрывая ни от покупателя, ни от кредитной организации.

Предыдущая
Купля-продажаКак при покупке самостоятельно проверить «чистоту» квартиры
Следующая
Купля-продажаКупля-продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Вас заинтересует

Процедура продажи квартиры, находящейся в ипотеке