Желание продать ипотечное жильё может возникнуть по многим причинам: к примеру, владелец недвижимости в силу определённых обстоятельств не может продолжать выплачивать ежемесячные взносы либо хочет обзавестись более просторной жилплощадью. Однако процедура продажи квартиры в ипотеке осложняется ограничением прав собственника — все манипуляции с жильём должны производиться только с согласия банка.
Права на ипотечное имущество
Исходя из последних статистических данных, более половины всех квартир РФ покупается в ипотеку. Суть последней состоит в том, что банк выдаёт заёмщику определённую сумму под залог приобретаемого жилья. После совершения покупки закладная на квартиру передаётся в кредитную организацию, где и остаётся до полного погашения займа. Это называется обременением приобретённого имущества.
С полным перечнем прав участников ипотеки можно ознакомиться в Федеральном Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. Согласно статье 29 означенного документа собственник обременённого жилья может использовать его по прямому назначению, то есть делать в квартире ремонт, регистрировать в ней родственников, сдавать объект в аренду и т. п.
А вот в процедуре продажи ипотечной квартиры есть определённые нюансы. В ст. 37 упомянутого Закона о залоге недвижимости сказано, что имущество может быть отчуждено, но только с ведома и согласия залогодержателя. Это значит, что процедуре реализации обязательно должно предшествовать обращение в банк — в ином случае совершённая сделка будет аннулирована, а недвижимость перейдёт во владение финансовой организации. Проще говоря, легально продать жилплощадь можно только через банк.
Кроме того, в отдельных ситуациях залогодержатель имеет право отсудить квартиру у владельца, к примеру:
- при наличии большой задолженности;
- в случае порчи имущества, ненадлежащего обращения с жильём либо утраты последнего по вине заёмщика;
- вследствие самовольного внесения изменений в важные технические характеристики.
Причины продажи
Ипотечное жильё продают по многим причинам, но основной является потеря стабильного дохода, необходимого для погашения кредита. В условиях экономической нестабильности остаться без работы проще простого, однако залогодержателя не интересуют финансовые затруднения заёмщика — платежи должны производиться ежемесячно и в полном объёме, иначе к должнику неизбежно будут применены штрафные санкции. Если плательщик не видит выхода из сложившейся ситуации, лучше всего продать ипотечную квартиру и перебраться в более скромное жильё.
Обременённую недвижимость также продают:
- Для улучшения жилищных условий (обычно при пополнении в семействе). Если в семье рождается второй ребёнок, расширение жилплощади можно произвести в том числе за счёт материнского капитала. Иногда желание приобрести более престижную квартиру возникает у людей, открывших прибыльный бизнес либо получивших высокооплачиваемую должность.
- По личным причинам. Расторжение брака, переезд в другую страну, существенные недостатки жилья, невыносимые соседи — всё это может повлечь за собой необходимость избавиться от ипотечного имущества.
- С целью заработка. Если квартира была куплена на начальном этапе строительства жилого дома, к завершению процесса её стоимость наверняка возрастёт и с лихвой перекроет все издержки по ипотеке.
Способы реализации квартиры
Вне зависимости от того, какой из вариантов будет выбран, заключить стандартный договор купли-продажи не получится — любая процедура будет начинаться с похода в банк.
Прежде чем решиться на реализацию обременённой квартиры, следует также убедиться в отсутствии штрафа за досрочный расчёт, поскольку его наличие увеличит расходы на оформление сделки.
Досрочное погашение
Способ считается самым простым и подразумевает продажу квартиры, находящейся в ипотеке, за наличные. Собственник квартиры должен взять у покупателя задаток и оплатить им остаток кредита, сняв с жилплощади обременение. В результате недвижимость продаётся уже свободной от притязаний банка.
К досрочному погашению обычно прибегают при реализации строящегося жилья либо квартир в элитных районах с развитой инфраструктурой. Такую продажу называют доверительной, поскольку покупатель оплачивает кредит своими средствами ещё до совершения самой сделки. Когда ипотечная задолженность будет погашена, остаток средств за покупку жилплощади помещают в банковскую ячейку и передают продавцу после подписания договора и оформления сопутствующих документов.
Процесс продажи происходит следующим образом:
- Владелец квартиры получает согласие залогодателя на реализацию ипотечной недвижимости и совместно с банком определяет сумму оставшегося долга.
- Соискатель жилья и заёмщик оформляют предварительное соглашение и заверяют его у нотариуса. В документе обязательно должно быть указано, что покупатель вносит остаток кредита за владельца в качестве задатка — это позволит вернуть деньги в случае срыва сделки по вине какой-либо из сторон.
- Заёмщик выписывает из квартиры всех, кто в ней зарегистрирован, включая себя. Несовершеннолетних снимают с регистрации по месту жительства, урегулировав соответствующие нюансы в органах опеки.
- Продавец берёт у покупателя залог, равный сумме остатка по ипотеке, и вносит его в банк, тем самым закрывая кредит.
- После получения свидетельства о снятии обременения стороны заключают в регистрационной палате договор купли-продажи. Если речь идёт об объекте, который ещё не сдан в эксплуатацию, следует переоформить договор долевого строительства.
Описанный вариант считается очень рискованным для покупателя, поскольку заёмщик в любой момент может оборвать все связи, отказаться от совершения сделки, попасть в медицинское учреждение или даже уйти из жизни.
В любом из этих случаев возвратить внесённый за квартиру залог будет крайне проблематично.
Снятие обременения в ходе сделки
Более безопасным методом считается реализация с погашением ипотеки в ходе сделки, где непосредственным получателем задатка является банк-залогодержатель. Оформление процедуры происходит так:
- Заручившись согласием кредитной организации, владелец определяет сумму оставшегося кредита.
- Покупатель закладывает деньги в две депозитарных ячейки: в первую — сумму, равную остатку по непогашенной ипотеке, а во вторую — остаток, предназначенный владельцу.
- Стороны подписывают договор купли-продажи и заверяют сделку в Росреестре. После этого залоговое обязательство передаётся новому владельцу, а прежний заёмщик получает сумму, необходимую для погашения ипотечного долга.
- Залогодержатель выдаёт покупателю закладную, по которой последний получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения недвижимости. После этого продавец открывает ячейку с остатком денег.
Передача ипотеки другому лицу
Квартиру, пребывающую в статусе залога, можно передать другому физическому лицу, если оно примет на себя обязательства по ипотеке — это называется продажей кредитных обязательств. Жильё по-прежнему остаётся в залоге, но обязанность по выплате долга переходит к другому клиенту. Для этого потенциальный покупатель должен иметь стабильный доход и хорошую кредитную историю. Новый владелец также получит право на досрочное погашение кредита.
Многие специально стремятся приобрести квартиру, пребывающую под обременением, поскольку такая недвижимость обычно предлагается по заниженной стоимости. Процедура оформления в этом случае почти не отличается от стандартной: кандидат предоставляет в финансовую организацию бумаги, необходимые для рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Если покупатель соответствует требованиям банка, проводится оценка приобретаемого имущества, после чего заёмщик подписывает договор о переуступке долговых обязательств.
Иногда в качестве покупателя ипотечной недвижимости выступает другой банк — в этом случае кредит переводится на организацию, предоставившую деньги для погашения прежнего долга. Такой процесс называется перекредитованием ипотеки.
Продажа банком
Если владельцу квартиры недостаёт времени либо в силу определённых обстоятельств он не имеет возможности лично присутствовать на сделке, продать квартиру под ипотеку может сам банк-залогодатель. При этом кредитная организация занимается всеми этапами сделки начиная с поиска покупателя. Новый владелец выплачивает остаток ипотечного долга и переоформляет недвижимость на себя. Алгоритм проведения сделки может быть таким:
- Заёмщик получает согласие залогодателя на реализацию квартиры, а затем подписывает документы, дающие банковским структурам право на продажу недвижимости.
- Финансовая организация оценивает жильё, выставляет его на торги и находит потенциального владельца.
- Будущий собственник закладывает в одну депозитную ячейку сумму, равную остатку кредита, а в другую — деньги, предназначенные для заёмщика.
- После заключения предварительного соглашения финансовой организации с покупателем, а также подписания договора купли-продажи, залогодатель отправляет в Федеральную службу государственной регистрации документы для снятия обременения и получает деньги.
- Переход права собственности официально регистрируется, после чего продавец открывает ячейку, предназначенную для него.
Этим же способом продажи пользуются при проблемной ипотеке, но тогда интересы заёмщика ставятся на последнее место и цена на квартиру существенно занижается. Нередко вырученная от сделки сумма равняется остатку ипотечного кредита и в депозитную ячейку, предназначенную для продавца, не закладывают ничего.
Необходимые документы
Чтобы сделка завершилась успешно, заёмщик должен грамотно к ней подготовиться, в том числе предоставить все требуемые бумаги. При разных способах продажи пакеты необходимых документов будут несколько отличаться, однако в большинстве случаев понадобятся:
- документы, удостоверяющие личность каждого из владельцев недвижимости (для совершеннолетних — паспорта, для несовершеннолетних — свидетельства о рождении);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности заёмщика и снятие обременения;
- технический паспорт жилого помещения;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- разрешение органов опеки на продажу жилья (если среди прописанных в квартире лиц имеются несовершеннолетние);
- нотариально заверенное согласие второго супруга (если жильё было куплено в браке и продаётся после его расторжения);
- справка об оценке недвижимости.
Продажа квартиры в ипотеке — процедура вполне легальная и осуществимая несколькими способами. Главное — оформить её грамотно, ничего не скрывая ни от покупателя, ни от кредитной организации.
Предыдущая