Покупка нового жилья — событие одновременно и радостное, и очень хлопотное. К тому же, учитывая цены на недвижимость, это еще и весьма затратное дело. Нарваться на «нечистоплотных» продавцов может каждый. Поэтому будущий владелец, чтобы подстраховаться от этого, старается при покупке квартиры проверить ее чистоту и самостоятельно, не полагаясь только лишь на мнение агентов. Проверка, конечно, потребует некоторых усилий, но результат будет стоить этого.
Приобретение недвижимости — как происходит
Хотя покупка жилья и считается процессом трудоемким, но если разобраться, на самом деле окажется, что ничего сложного в нем нет. Сама сделка фактически проходит в три ступени:
- Подбор жилья.
- Проверка квартиры перед покупкой.
- Оформление договора.
Даже если недвижимость приобретается под контролем профессиональных риелторов, все равно пускать этот процесс на самотек не стоит. Тем более что фактически агенты (если сделка заключается в России) никакой ответственности в случае форс-мажора нести не будут — пострадает только новый собственник. Нельзя исключать и того варианта, что агент может быть «в доле» с продавцом в желании поскорее реализовать квартиру. Поэтому важно, чтобы будущий собственник хорошо владел информацией о том, как и что нужно делать при покупке жилья.
Подбор жилья
Первым шагом в приобретении нового жилья является его выбор: будет это дом или квартира. Если квартира, то какая: в новостройке или жилье вторичного рынка. Большая часть людей останавливает свой выбор все-таки на квартирах в многоэтажках. Возле таких домов обычно хорошо развита инфраструктура: есть школы, аптеки, больницы, транспорт.
Если выбор будет в пользу новостройки, то будущий владелец получает ряд преимуществ: можно подобрать удобную планировку, дому долгое время не понадобится капитальный ремонт, среди новых соседей вряд ли будут люди, ведущие аморальный образ жизни — новостройки чаще приобретают молодые семьи с детьми.
В качестве своеобразной проверки благонадежности застройщика, будущему собственнику нелишним будет почитать отзывы в интернете об этой строительной компании, посмотреть сроки сдачи других объектов, были ли негативные отзывы покупателей и т. п.
Если покупатель останавливается на варианте приобретения жилья вторичного рынка, то при выборе нужно учитывать район, в котором расположен дом, состояние самого дома, материал его изготовления, состояние придомовой территории. Можно также пообщаться с соседями — обычно соседи тоже могут рассказать немного о продавцах. Кроме этого, ему понадобится выполнить проверку чистоты сделки при покупке квартиры. Что имеется в виду:
- Выполнить проверку подлинности всех правоустанавливающих документов на недвижимость.
- Оценить правовой статус жилья.
- Провести анализ всех возможных рисков.
Контроль сделки по квартире
Проверка квартиры на чистоту при ее покупке — наиболее важный этап. Если к этому отнестись не слишком серьезно, то есть вероятность получения проблем. Обязательно нужно проконтролировать:
- Подлинность правоустанавливающих документов на жилье.
- Есть ли у продавца законные основания на совершение сделок с этой недвижимостью.
- Кто был прописан на этой жилплощади (особое внимание нужно уделить регистрации несовершеннолетних и временно выписанных).
- Нет ли по этой квартире судебных споров, обременений, арестов.
- Имеются ли задолженности по коммунальным платежам.
- Законность перепланировки (если таковая была произведена).
И еще один немаловажный пункт — это история (длительность) владения этой недвижимостью. Чем меньше срок владения — тем меньше доверия к такому продавцу должно быть.
Подлинность правоустанавливающих бумаг
У продавца должны быть все правоподтверждающие документы на жилье. Отсутствие даже одного из списка может свидетельствовать о том, что сделка вряд ли окажется чистой. Какие документы нужно требовать для предоставления:
- Свидетельство о праве собственности на жилье (этот документ может заменить выписка из ЕГРН). Свидетельство должно быть отпечатано на гербовой бумаге.
- Договор, на основании которого было получено право собственности: дарение, наследование, купля-продажа, обмена, акт приема-передачи от застройщика и т. п.
- Техпаспорт и кадастровый паспорт.
Если при проверке окажется, что право собственности на это жилье было основано на решении суда, то это «звоночек» к тому, чтобы к сделке относиться с опасением: всегда есть вероятность обжалования решения суда, и собственность вернут владельцу.
Документы должны быть в оригиналах. На них должны быть все необходимые печати и подписи. В этих бумагах недопустимы исправления — если таковые обнаружатся, то это станет поводом для сомнения в чистоте сделки.
Будет правильным, если покупатель попросит продавца предоставить документы с печатями Росреестра. Это станет дополнительным способом проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.
Что касается продавца
Выполнять сделки с недвижимостью может либо сам собственник, либо его представитель. Если соглашение заключается с участием представителя, то для этого должен быть отдельный документ, заверенный нотариусом, подтверждающий это. Кто может выступать в роли продавца:
- Собственник (единственное лицо).
- Если квартира в долевом владении — все сособственники.
- Супруги (хотя документы могут быть оформлены только на одного из них).
Особое внимание стоит обратить на прописанных в жилье, особенно если среди них будут несовершеннолетние дети. Такие сделки всегда заключаются только с ведома законных представителей ребенка (родителей, органов опеки).
Найти сведения о продавце можно в документах на жилье или в выписке из Госреестра.
Если договор будет заключаться через представителя, то покупателю рекомендуется все равно встретиться с владельцами, чтобы удостовериться в их согласии на сделку.
Если продавец находится в законном браке, то желательно получить письменное согласие супруги на реализацию недвижимости.
Сведения о прописанных
Наличие в квартире прописанных жильцов грозит новому собственнику тем, что впоследствии такие жильцы могут заявить о своих правах на проживание в этой недвижимости. Выписать их потом будет очень сложно, даже через суд. Чтобы избежать такой ситуации, покупателю необходимо тщательно проверять сведения обо всех прописанных. Для этого нужно попросить продавца предоставить покупателю справку из паспортного стола.
Перед заключением сделки все граждане, зарегистрированные в этой квартире, должны быть из нее выписаны, в противном случае у нового собственника могут со временем возникнуть проблемы. Но в этой справке не будут указываться те, кто был временно снят с регистрационного учета в этой квартире:
- Лица, отбывающие наказание в исправительных учреждениях.
- Призывники.
- Люди преклонного возраста, находящиеся на содержании в специализированных учреждениях.
- Несовершеннолетние, находящиеся в исправительных учреждениях.
- Недееспособные граждане, находящиеся на лечении в психиатрических клиниках.
- Лица, проходящие длительное лечение в медицинских учреждениях и т. п.
Узнать обо всех прописанных (и выписанных) жильцах можно из домовой книги. Для этого нужно попросить продавца сделать архивную выписку из нее.
Проверить возможные притязания
Проверить наличие судебных притязаний на жилье можно в гражданском суде. Обращаться нужно в территориальный суд, обслуживающий район, в котором находится приобретаемое жилье. Есть несколько способов:
- Узнать непосредственно в канцелярии суда.
- Через интернет — делается запрос на сайте этого суда о наличии судопроизводств с участием продавца.
- Через судебных приставов (при помощи службы или через их сайт).
- При помощи выписки из Росреестра.
- В приватной беседе с сотрудниками ТСЖ.
Если продавец получил право владения квартирой по линии наследования, то нелишним будет обратиться к нотариусу, открывшему наследство, чтобы узнать о наличии других претендентов на имущество.
Обременения или арест сохранятся при передаче жилья другому владельцу. Сведения об этом можно узнать из выписки госреестра. Если выяснится, что квартира с обременением, то лучше будет от такой сделки отказаться, т. к. впоследствии будет шанс остаться без этого жилья вовсе. Или потребовать у продавца предоставить документ, где будет официально зафиксировано отсутствие притязаний от обременителя. Эти же сведения должны быть указаны в Росреестре. Поэтому лучше будет заказать новую выписку, в которой уже не будет указано этой информации.
Коммунальные долги
Согласно закону долги должны оплачивать прежние владельцы. Однако поставщики услуг с этим не всегда согласны, поэтому существует риск, что судебные иски о задолженностях будут приходить на имя нового собственника. К тому же есть вероятность того, что коммунальные службы могут отключить свет, газ или воду, а это не добавит в ситуацию позитива. Чтобы этого избежать:
- Стоит потребовать у бывшего собственника справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Попросить предоставить квитанции об оплате услуг за последние три года.
- Узнать в ТСЖ о наличии долгов по этой квартире.
- Указать этот пункт в договоре купли-продажи, согласно которому все долги будут под личной ответственностью прежнего собственника. Если покупатель согласен погашать долги предыдущего владельца, то это также нужно зафиксировать в соглашении.
Законность перепланировки
Бывшие владельцы могли переделывать квартиру «под себя»: устанавливать дополнительные радиаторы, электрооборудование или газооборудование, менять планировку и т. п. Все эти действия должны быть зафиксированы в техническом плане. Если будут расхождения с планом, есть вероятность, что через время заставят восстановить первоначальный вид жилья. А это довольно затратно.
Нужно внимательно изучать техпаспорт — в нем уже может находиться отметка о несогласованности перепланировки. В этом случае нужно попросить собственника привести все документы в порядок.
Заключение договора
После перепроверки всех бумаг продавца можно приступать к оформлению сделки. Чтобы не оказалось, что во время подготовки документов собственник изменил решение относительно продажи жилья, лучше зафиксировать соглашение юридически: передать задаток или заключить предварительный договор купли-продажи.
Подготовкой документов должен заниматься продавец.
В обязанность покупателя входит только оплата госпошлины.
После того как продавец собрал весь пакет документов, можно будет непосредственно составлять договор о передаче жилья новому собственнику. В договоре обычно указываются сведения:
- Паспортные данные сторон-участников сделки.
- Дата и место заключения договора.
- Полное описание жилой недвижимости.
- Сведения о госрегистрации права собственности продавца.
- Порядок расчета за квартиру, ее стоимость.
- Информация об отсутствии долгов, обременений и т. п.
- Согласие родственников (супруга/супруги) на совершение сделки. Если собственник — несовершеннолетний/недееспособный, то понадобится согласие органов опеки.
- Соответствие планировки состоянию, указанному в техпаспорте.
- Сведения о том, что никаких имущественных притязаний на это жилье не имеется и т. д.
Желательно, чтобы соглашение перед подписанием перепроверил независимый юрист на предмет выявления неточностей, ошибок и подводных камней.
Договор заключается в присутствии нотариуса или госрегистратора.
После передачи денег рекомендуется взять у продавца расписку в их получении. Она составляется в произвольной форме.
На самом деле ничего сложного в том, чтобы проконтролировать сделку по покупке жилья нет. Главное — это внимательно изучить документы. А в случае сомнений не стесняться обратиться за помощью к юристу. И тогда любой риск будет исключен.
Предыдущая