Чтобы провести сделку с недвижимостью без риска и на законных основаниях, нужно соблюсти интересы всех участников, в том числе не достигших совершеннолетия. Законодательство охраняет интересы каждого ребёнка и не допускает злоупотреблений со стороны взрослых. При продаже квартиры с несовершеннолетними детьми нужно соблюсти ряд условий. Как именно будет происходить отчуждение собственности, зависит от того, являются ли дети собственниками.
Обстоятельства сделки
Все факторы, влияющие на механизм продажи недвижимости с несовершеннолетними детьми, условно можно разделить на 2 группы. К первой относятся имущественные права несовершеннолетнего. Примеры:
- собственник всей квартиры, дома или комнаты в коммуналке;
- наследник недвижимости;
- владелец доли в продаваемом объекте;
- зарегистрирован, но не присутствует в числе собственников.
Последний пункт означает, что у несовершеннолетнего гражданина есть право проживать в объекте недвижимости, но ему там ничего не принадлежит. Сроки, в которые будет проведена купля-продажа, также зависят от наличия обременения. Это обстоятельство способно существенно осложнить процедуру. Перечень других факторов, влияющих на условия продажи квартиры с несовершеннолетними:
- возраст детей;
- вариант расчёта (наличный, безналичный);
- вид сделки (купля-продажа, мена, рента, дарение со скрытой возмездностью).
Важнее всего в этом перечне — возраст несовершеннолетних лиц. Ст. ст. 26, 27 и 28 ГК определяют степень дееспособности для разных возрастов. Лица до 6 лет недееспособны, от 6 до 14 лет — частично дееспособны. По достижении 14 лет граждане приобретают ограниченную дееспособность.
Законодательные тонкости
Лиц, достигших 18 лет, законодатель наделяет полной дееспособностью, хотя нормативными актами предусмотрены ситуации, когда данная возрастная платка может быть снижена. Дееспособность наступает раньше 18 лет (а именно — в 16) в таких случаях:
- Женитьба, замужество — при условии, что супружеские отношения не носят фиктивного характера. После развода дееспособность сохраняется.
- Узаконенная эмансипация. Если человек начал заниматься предпринимательской деятельностью или работать по трудовому договору раньше, чем ему исполнилось 18 лет, он является полностью дееспособным. Сделка с участием такого лица проводится на общих основаниях.
Когда купля-продажа происходит с участием ограниченно или частично дееспособных детей или подростков, взрослые должны получить разрешение уполномоченных органов, обеспечивающих надзор за деятельностью попечителей и опекунов, включая родителей. Продавец должен представить документы и тем самым подтвердить, что детям будет предоставлена новая жилплощадь, не хуже предыдущей.
При оценке качества нового жилья во внимание принимаются такие обстоятельства:
- близость детсада, школы;
- площадь жилья;
- благоустроенность;
- соответствие узаконенным санитарным нормам;
- инфраструктура;
- другие условия, затрагивающие интересы ребёнка.
Типичные риски
При любых операциях, объектом которых выступает жильё, присутствуют риски. Они возрастают, если в сделке участвуют дети. Распространённая ситуация — отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения. В таких случаях некоторые граждане начинают искать обходные пути, при этом рискуют и покупатели. Лица, намеревающиеся приобрести в собственность жильё, должны обратить внимание на такие обстоятельства:
- если ли среди собственников жилья или его долей дети, и каков их возраст;
- присутствует ли у продавца документ, удостоверяющий разрешение надзирающих органов на отчуждение имущества;
- выписка, удостоверяющая, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован.
Часто незаконное приобретение жилья происходит по причине беспечности покупателя. Продавец может утверждать, что разрешения органов опеки пока нет, но скоро оно будет получено. Нельзя верить на слово таким заявлениям. Рано или поздно об ущемлении прав ребёнка узнают государственные органы, которые, естественно, не давали разрешения. Это повлечёт за собой судебные разбирательства. В результате сделка будет признана судом ничтожной или недействительной.
Законодатель указывает, что судебное решение не является обязательным условием для признания сделки ничтожной. На практике без суда не обойтись, иначе у контрагентов появилась бы возможность указывать на ничтожность сделки всякий раз, когда им это выгодно.
Причины запрета продажи
Отказ в продаже собственности несовершеннолетнего ребёнка может быть обусловлен разными причинами. Некоторые из них закреплены законодательно, другие вытекают из судебной практики. Обстоятельства, на которые указывают нормативные акты:
- Отсутствие согласия одного из законных представителей ребёнка. Мать или отец могут отказываться от продажи явно или не выходить на контакт.
- Худшие жилищные условия в новом жилье по сравнению со старым.
- Невступление ребёнка в права наследования, когда он является наследником жилья по завещанию, а завещатель скончался.
- Отсутствие регистрации на другой жилплощади.
- Степень готовности нового жилья менее 50%.
- В приобретаемой квартире полностью или частично отсутствуют коммуникации.
- Аварийное состояние жилья, куда семья собирается прописать ребёнка.
- Другие обстоятельства, ущемляющие права несовершеннолетнего.
Не исключены ситуации, когда опекунский орган принимает решения о выдаче разрешения на сделку в индивидуальном порядке. Например, семья хочет продать квартиру в экологически благополучном районе города и приобрести другую, расположенную неподалёку от крупного промышленного предприятия. По официальным данным, загазованность воздуха рядом с данным предприятием в несколько раз превышает норму. В то же время известно, что у ребёнка бронхиальная астма. Родители не получат разрешения на продажу жилплощади, если не найдут более подходящий вариант.
Участие несовершеннолетних дольщиков
В большинстве случаев разрешение контролирующих органов нужно по той причине, что ребёнок владеет долей в продаваемой квартире (комнате, доме). Из этого правила могут быть исключения, обусловленные изменившимися обстоятельствами.
К примеру, родители решили продать квартиру с намерением купить новую и прописать туда ребёнка. По факту, несовершеннолетний оказывается выписанным «в никуда», но орган опеки и попечительства может счесть своё вмешательство излишним, так как ребёнок не был в числе собственников жилья.
С другой стороны, покупатель, приобретая эту квартиру (комнату, дом), рискует тем, что впоследствии сделку признают ничтожной или недействительной. Например, если у родителей несовершеннолетнего было жильё, где ребёнок владел долей. Жильё было продано, а в новом (которое продаётся сейчас), долю не выделили. Получилось, что в числе собственников ребёнка нет, хотя это незаконно. Подобные ситуации оборачиваются чередой судебных разбирательств.
Покупателю, желающему избежать проблем, при любых сомнениях стоит обратиться к заслуживающему доверие юристу, чтобы тот отследил историю жилищного вопроса семьи, а также проверил юридическую чистоту сомнительной квартиры.
Особенности оформления
Фактически у сделки по продаже квартиры с несовершеннолетними детьми особенностей не так много. Главная из них — это необходимость иметь на руках разрешение, полученное в органах опеки. Таким образом, чтобы продать недвижимость, нужно сделать следующее:
- Получить разрешение на осуществление продажи.
- Составить договор купли-продажи.
- Подписать его (обеим сторонам).
- Получить деньги наличными или на счёт в банке.
- Передать квартиру покупателю.
- Оформить в Росреестре переход права собственности.
В договоре купли-продажи должны присутствовать подписи всех лиц, у которых есть право собственности на доли в продаваемом жилом имуществе. Исключение — дети, не достигшие 14 лет, за которых расписываются опекуны или родители. В случае продажи квартиры при наличии несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет, они расписываются сами. Чтобы получить разрешение на сделку, в орган опеки следует принести такие документы:
- Заявление с подписью обоих родителей или опекунов. Помимо просьбы о предоставлении разрешения, в документе указываются причины продажи, также в нём должно содержаться обязательство предоставить ребёнку (детям) другое жильё и выделить в нём долю (доли).
- Свидетельство о рождении (оригинал) несовершеннолетнего собственника.
- Согласие несовершеннолетнего дольщика, достигшего 14 лет.
- Справка из налоговой, подтверждающая отсутствие долгов.
- Выписка из домовой книги.
- Документ, подтверждающий законность владения продаваемым имуществом (договор дарения, купли-продажи и пр.).
- Экспликация. Бумажный кадастровый паспорт на 3 листах.
- Справка из БТИ, подтверждающая стоимость жилья.
Сотрудники опекунского органа вправе запросить и другие документы. Причину они могут не указывать, но обычно дополнительные требования возникают в случае сомнений по поводу соблюдения интересов ребёнка.
Ребёнок не является собственником
Если несовершеннолетний не является собственником целого объекта или дольщиком, провести сделку будет проще. Разрешение на продажу не нужно, но возникают другие обстоятельства, из-за которых сделка оформление будет происходить долго. Так, прописанного несовершеннолетнего нужно выписать, иначе будет считаться, что жильё продаётся с обременением.
Выписывать нужно куда-либо, так как иное запрещено. Но если у родителей нет другого жилья, найти человека, согласного предоставить регистрацию, может не получиться. Решить проблему можно двумя способами:
- попросить кого-то из родственников, знакомых или незнакомых (за плату) зарегистрировать у себя ребёнка;
- то же самое, только регистрируется отец или мать.
Второй вариант имеет место, так как закон признаёт жильё, где зарегистрирован кто-либо из родителей, местом жительства несовершеннолетнего, возраст которого меньше 14 лет. Но это жильё не должно уступать по характеристикам отчуждаемой квартире.
Исключения из правила
Отдел опеки может не требовать предоставления ребёнку новой жилплощади взамен отчуждаемой. Также законодателем предусмотрены ситуации, когда параметры предоставляемого жилья могут быть хуже по сравнению с отчуждаемым. Продать квартиру, не запрашивая разрешения, можно в таких случаях:
- Семья уезжает на ПМЖ в другую страну.
- Родители и ребёнок переезжают в другой регион РФ, при этом деньги от продажи в размере доли, принадлежащей ребёнку, перечисляются на банковский счёт, открытый на его имя.
- Жильё приобретается в строящемся доме. Условия: строительство должно быть завершено более чем наполовину, а до заселения в новую квартиру ребёнок должен быть прописан на жилплощади с должными характеристиками.
В числе ситуаций, когда допускается продажа жилья с последующей покупкой уступающего по характеристикам — тяжёлое заболевание, требующее огромных расходов. Это уважительная причина, поэтому органы разрешают купить жильё с худшими условиями, меньшее по площади или расположенное в менее комфортном районе.
Другие причины:
- Местонахождение предыдущего жилья не подходит ребёнку из-за врождённых патологий, хронических заболеваний или особенностей организма (климат, загазованность, высокий уровень шума).
- Несовершеннолетнему требуется обучение в спецучреждении, которого нет по месту проживания. К таким учреждениям относят спортшколы, школы коррекционного типа, интернаты для детей инвалидов и пр.
Законодатель устанавливает критерии и пределы ухудшения жилищных условий. Допускается, что предоставленное ребёнку жильё может иметь меньшую площадь, находиться дальше от ближайшей остановки, быть более старым и менее благоустроенным. Но каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому заранее нельзя сказать, получат ли родители или опекуны разрешение на продажу. Лучше заранее проконсультироваться с юристом, подготовить аргументы и собрать как можно больше документов, подтверждающих необходимость такой сделки.
Предыдущая