Проблема кадастровой стоимости квартиры стала волновать граждан Российской Федерации не так давно. В 2016 году были пересмотрены правила начисления налога на недвижимость. Согласно им сумма обязательной выплаты зависит от оценочной стоимости квартиры. Оценка проводится государственными служащими и нередко вызывает множество вопросов. В связи с этим возникают ситуации, когда нужно оспорить кадастровую стоимость квартиры.
Примеры завышенных оценок
Вероятность ошибок в оценке государственных служащих может показаться маловероятной, но это не совсем так. В большинстве случаев работы проводятся массово, эксперты не выезжают на место и во время оценки руководствуются общими данными, которые могут быть ошибочными. Кроме того, переоценка проводится раз в 5 лет. За этот промежуток времени цена недвижимости может существенно понизиться. На итоговый показатель оказывает влияние удаленность от основных дорог, месторасположение, состояние дома и квартиры.
В качестве примера можно привести расчет налога для города Москвы. Если стоимость согласно документам не достигает 10 миллионов рублей, то ставка налога равняется 0,1% от цены. В случае определения стоимости выше 10 миллионов владельцу придется уплатить 0,15%, что означает существенную разницу.
Среди владельцев квартир и домов активно обсуждается ситуация, которая возникла с молодой семьей, проживающей в Бутово. В собственности у них находится квартира в обычном панельном 16-этажном доме. Сравнительный анализ, который провела семейная пара путем сопоставления цен в интернете, показал, что максимальная цена за жилую площадь не должна превышать 6 миллионов рублей.
Экспертная государственная служба оценила квартиру в 9 миллионов рублей. Динамика увеличения суммы налога существенная. До 2015 года сумма выплат составляла всего 220 рублей. После пересмотра закона и привязке налога к стоимости, которая зафиксирована в кадастровой выписке, молодая семья вынуждена уплачивать в казну 1028 рублей. Согласно законопроекту, к 2020 году из семейного бюджета придется удерживать более 4200 рублей.
Единственным решением вопроса станет попытка опротестовать решение государственных органов. Но такая процедура может оказаться настоящим испытанием для семьи, поэтому важно правильно оценить шансы.
Основания для пересмотра результата
Все расчеты цен недвижимого имущества прописываются в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Уточнить данные о собственной квартире или доме можно на официальном сайте, но лучше запросить официальную выписку. Официальный документ можно получить несколькими способами:
- Лично обратиться по месту регистрации недвижимого имущества. Территориальный Росреестр укажет стоимость получения соответствующей выписки.
- Гражданин имеет право обратиться в территориальный МФЦ. Эта инстанция имеет право на выдачу сведений об официальной стоимости объекта, которая была определена сертифицированной компанией.
- На портале Госуслуги можно подать заявку на получение нужного документа, т. е. личное присутствие не всегда обязательно.
- Составить заявление по специальной форме и отправить его по почте — еще один способ получения документации. Важно отправлять заказное письмо с уведомлением о получении, только в этом случае можно рассчитывать на получение выписки.
Государственная пошлина может меняться, но на сегодняшний момент выплата за получение выписки составляет 300 рублей для физических лиц Российской Федерации. Для юридических лиц размер пошлины установлен на отметке в 950 рублей. Оплата производится в большинстве банковских отделений или через интернет-банкинг.
Договор с оценочной компанией
После получения документа можно приступить к сравнительному анализу. Самый простой способ — сравнить цену, указанную в выписке, с ориентировочной ценой на аналогичные объекты недвижимости в интернете. Такая информация находится в свободном доступе, поэтому проблем не возникнет.
При анализе эксперты советуют руководствоваться следующим правилом: если стоимость в официальном документе на 30% (или более) выше средней цены на рынке недвижимости, то это можно считать веским основанием для того, чтобы опротестовать решение государственных органов. Последующие шаги должны быть следующими:
- Обращение в оценочную компанию. При желании обжаловать стоимость, указанную в выписке из кадастрового документа, судом будет учитываться только официальное заключение сертифицированного органа.
- Оплата услуг компании. Услуги профессионального оценщика являются платными. Ориентировочная стоимость составляет около 7−10 тысяч рублей, но расходы смогут окупиться в случае успеха мероприятия.
- Закрепление компанией специалиста за объектом недвижимости, владельцы которого хотят уменьшить кадастровую стоимость квартиры или дома. В первую очередь сотрудник должен внимательно изучить все документы и вынести вердикт о целесообразности обращения в вышестоящие государственные инстанции для переоценки недвижимости.
- Заключение дополнительного договора с компанией на проведение новой оценки, если специалист считает стоимость завышенной. Стоимость работ обычно составляет от 10 до 20 тысяч рублей.
Суммарные затраты, которые предстоит понести владельцам, внушительные, поэтому необходимо иметь уверенность в своей правоте. Для этого стоит обращаться в проверенные компании с большим опытом работы. Потраченные деньги окупятся при снижении стоимости и уменьшении ставки налогообложения.
Сбор документов
Поскольку владельцу недвижимости предстоит обжаловать решение государственных органов или компаний, которые действуют с разрешения государства, существует множество бюрократических нюансов. Сбор документов и подача заявления должны происходить по установленным нормам. В обязательном порядке необходимо предоставить следующие бумаги:
- Выписку из ЕГРН. В большинстве случаев документ уже будет на руках у владельца, т. к. именно эта бумага является основанием для проведения сравнительного анализа и обращения в оценочную компанию.
- Копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости. Это может быть свидетельство о праве собственности, дарственная, договор купли-продажи и пр.
- Отчет, составленный специалистом, который проводит переоценку. В нем должны быть указаны данные о недостоверности сведений в Росреестре.
- Паспорт заявителя для подтверждения личности.
Компания, с которой был заключен договор на проведение всех работ, должна внимательно проконтролировать правильность составления заявления и набор бумаг. Если будет обнаружена ошибка или нехватка каких-либо документов, то заявление будет отклонено. Еще одним нюансом, на который стоит обратить особое внимание, является срок подачи заявления. Опротестовать данные выписки можно не позднее 2−3 лет с момента вынесения решения. Такое ограничение связано со скорым наступлением периода переоценок.
Обращение в комиссию
При Росреестре создается специальная комиссия, которая рассматривает споры о кадастровой оценке. Собственнику предстоит подавать заявлению в эту инстанцию. Важно правильно оформить специальный бланк. В нем указываются контактные данные владельца, а также подробно расписываются причины обращения. Заявление может не быть принятым по одной из следующих причин:
- Полностью или частично отсутствуют необходимые документы (их перечень указан на официальном сайте Росреестра).
- Сроки обращения не соответствуют срокам, установленным законодательством.
- Кадастровая цена, указанная в выписке, соответствует среднерыночной.
При отсутствии нарушений заявление и весь пакет документов поступает в работу специальной комиссии. Решение о том, можно ли оспорить кадастровую стоимость дома или квартиры в конкретном случае, будет вынесено в течение месяца с момента обращения. После этого собственник будет уведомлен о решении комиссии.
Согласно действующему законодательству, собственник имеет право присутствовать при процессе рассмотрения дела. В случае отказа в переоценке владелец объекта недвижимости может потребовать пересмотрения дела в суде. Обжаловать решение можно в течение 10 дней с момента вынесения решения.
Составление иска в суд
В январе 2017 года вступил в силу указ, согласно которому владельцы недвижимости имеют право не обращаться в комиссию, а сразу направлять исковое требование в суд. Перечень документов при обращении остается прежним, но такой способ оспорить кадастровую стоимость является более затратным, поэтому многие эксперты советуют придерживаться традиционного порядка действий. При подаче заявления в суд необходимо указывать одно из требований:
- оспорить итоговое заключение комиссии или действия государственного органа во время проведения оценки;
- установить новую кадастровую стоимость с учетом выявленных нарушений и неточностей.
Подача искового заявления должна осуществляться с учетом требований законодательства. В иске обязательно должно указываться наименование суда, данные ответчика и истца, основания для рассмотрения дела, перечень прилагаемых документов, доводы для подтверждения требований. Не стоит забывать об уплате пошлины, т. к. подача искового заявления должна оплачиваться как физическими, так и юридическими лицами. Для первой категории граждан сумма составит 300 рублей, для организаций цена возрастает до 2000 рублей.
Распространенные ошибки государственных органов
При обращении в комиссию или суд недостаточно оперировать лишь сравнительной оценкой стоимости. Необходимо предоставить и указать причины, по которым цена недвижимого имущества считается недействительной. Для каждого вида недвижимости существуют свои критерии, которые часто нарушаются из-за массового метода оценки. Для собственников квартиры важно обратить внимание на следующие пункты:
- некорректное оперирование сведениями при вычислении;
- ошибочные данные в списке единиц недвижимости, которые только ожидают переоценки;
- если при проверке специалистами применялись некорректные данные, которые оказали прямое влияние на результат, то стоит указать на конкретные пункты;
- сотрудниками игнорировалось аварийное состояние здания.
При заключении договора с компанией для проведения переоценки определенного объекта недвижимости на платной основе анализ будет производиться самым подробным образом, т. к. в этом случае специалист сталкивается лишь с одним объектом.
При определении кадастровой стоимости дома необходимо учитывать следующие факторы:
- площадь;
- год постройки;
- месторасположение;
- наличие или отсутствие основных коммуникаций и инженерного оборудования;
- материалы, которые были использованы при постройке.
Определение кадастровой стоимости частного дома очень часто является некорректным, т. к. при массовой оценке невозможно учесть истинное состояние дома. Специалист государственной компании может полагаться лишь на фактические данные, которые представлены в документах. Реальная стоимость такого объекта недвижимости может быть в несколько раз ниже.
Аналогично обстоят дела с оценкой нежилого помещения. В большинстве случаев переоценкой интересуются юридические лица. Согласно статистике, в некоторых случаях после пересмотра удается снизить стоимость в 5 раз.
Предыдущая