Доступность банковских ипотечных продуктов оставляет желать лучшего. Заключению договора с крупной кредитной организацией предшествует длительная проверка. Клиенту необходимо собрать колоссальный объем документов, неоднократно явиться в офис, приобрести страховку. Результатом несовершенства механизма стало появление особого направления. В 2018 году получить заем под залог квартиры можно в МФО или у частного кредитора. Шанс одобрения заявки здесь есть даже у лиц с испорченной репутацией. Наличие же обеспечения существенно снижает процентную ставку.
Принцип получения займов под залог жилья
Отношения в сфере ипотечного кредитования регулируются федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.98 года. Базовые правила закладной закреплены третьим параграфом главы 23 ГК РФ. Отождествлять механизмы не стоит. Первый инструмент используется банками и крупными МФО. Второй вариант распространен в частном секторе.
Согласно официальной трактовке залогом признается обеспечение, в рамках которого кредитор получает преимущество при удовлетворении требований. Взыскание производится за счет конкретного имущества в случае неисполнения должником обязанностей. В качестве предмета сделки могут выступать разные активы. Однако наиболее надежным вариантом до сих пор признаются квартиры и дома. Явление обусловлено повышенным спросом и плачевным состоянием жилого фонда в стране.
Выдача денег под залог квартиры производится по двум схемам:
|
Приобретение нового объекта |
Получение займа под залог имеющейся недвижимости |
| Классическая ипотека используется гражданами для улучшения жилищных условий. Взять деньги предлагают под залог приобретаемой квартиры или дома. Обременение налагается на недвижимость одновременно или сразу после перехода права собственности. Стоимость объекта определяется независимым оценщиком. Схема остается приоритетной, ведь в результате сделки имущественное положение заемщика улучшается. Срок кредитного договора с залогом может достигать 30 лет. Процентные ставки зависят от программы. Отдельные заемщики могут воспользоваться мерами государственной поддержки (материнский сертификат, региональные субсидии и т.д.) | Этот вариант ипотечных займов распространен не менее широко. Суть договора сводится к предоставлению кредита под надежное обеспечение. Должник гарантирует возврат денег принадлежащей ему квартирой, комнатой или домом. Реальная стоимость также устанавливается оценщиком. Отличием является цель заимствования. Клиент не приобретает недвижимость, а его имущественное положение не меняется. Ставки по таким программам существенно выше, а возможности использования государственных субсидий жестко ограничены. В микрофинансовом и частном секторе применяется именно «обратная ипотека» |
В обоих случаях соглашение подлежит регистрации. Процедура внесения записи в ЕГРН регулируется законом 218-ФЗ от 13.07.15 года.
Схемы по захвату квартир под видом залога
Спрос на ипотечные кредиты спровоцировал активизацию мошенников. На рынок вышли так называемые «черные инвесторы». Целью преступников является не деятельность по предоставлению займов, а отъем жилья. Жертвами злоумышленников становятся малограмотные граждане с низким или нестабильным доходом. Особенно высок риск потерь у представителей социально неблагополучных групп населения (наркоманы, алкоголики).
Схемы захвата недвижимости маскируют под законные сделки. В массовых источниках информации размещают объявления. Гражданам предлагают получить деньги под залог квартиры. Доверчивых клиентов привлекают низкими ставками, лояльностью программ. Злоумышленники обещают закрыть глаза на отсутствующий доход или просрочку по другим кредитам. Чем ниже платежеспособность потенциальной жертвы, тем охотнее с ней заключают договор. Это основной признак недобросовестности. Кредитор заинтересован в нарушениях со стороны заемщика.
А вот суммы, выдаваемые по соглашениям, преступники стараются сократить до минимума. Рейдеры стремятся снизить затраты. Обычно, владельцы квартир получают займы в пределах 30–50 % от стоимости недвижимости.
Если жертва добросовестно исполняет свои обязанности, кредитор провоцирует нарушение. Так, инвестор может уклоняться от получения платежа. Указанный в договоре счет закрывают, а офис ликвидируют. Доказать отсутствие вины в просрочке платежа очень сложно.
Распространенным приемом мошенников является и игра на юридической неграмотности. Клиента вводят в заблуждение относительно порядка оформления. Выдавая деньги под залог квартиры, частный инвестор требует передачи права собственности. Должника уверяют в необходимости такой сделки. После погашения кредита недвижимость обещают вернуть. На деле новый владелец перестает контактировать с жертвой сразу после регистрации перехода прав.
Методы защиты от посягательств на квартиру
Самым эффективным способом обеспечения интересов остается сотрудничество с проверенными банками и микрофинансовыми организациями. При выборе кредитора стоит руководствоваться информацией с сайтов независимых агрегаторов. Актуальную подборку предложений предлагает, например, портал «Зебра Кредит». Сайт дает беспристрастную оценку финансовым продуктам и не занимается рекламой конкретной компании. Заполнение анкеты через zebra.credit/anketa/25/ сокращает риски до минимума.
Действенным методом защиты является осведомленность о правилах выдачи займов под залог квартиры, в том числе частными лицами. Обременение на недвижимость налагается отдельным соглашением и не влечет утраты права собственности. Обратить взыскание на имущество кредитор вправе при неисполнении обязательств по возврату долга (ст. 50 закона 102-ФЗ). При этом должны быть соблюдены следующие условия:
- Судебный порядок. Вынести решение вправе только служители Фемиды. Исчерпывающий перечень исключений предусмотрен ст. 55 закона 102-ФЗ. К таковым, например, относятся закладные с соответствующим условием. Юристы не советуют заемщикам соглашаться на условия о досудебном порядке.
- Торги. Ипотечная недвижимость реализуется на открытом аукционе. Порядок позволяет выручить наибольшую сумму от продажи. Передать лот сообщникам по заниженной цене при такой схеме практически невозможно. Отказ от торгов может предусматриваться в тексте закладной. Здесь законодатель исходит из принципа свободы договора. Стороны вправе выбрать наиболее удобный способ продажи. Именно этим пробелом и пользуются мошенники. Выдавая займы деньгами под залог квартир, злоумышленники прописывают альтернативный способ обращения взыскания. Ставку преступники делают на неграмотность клиента. Бороться с такими приемами позволяет внимательное изучение документов перед подписанием или привлечение к сделке независимого юриста.
Важно! В случае возбуждения исполнительного производства у заемщика не получится сослаться на статью 446 ГПК РФ. Единственное жилье, переданное в залог, не освобождается от взыскания.
Имеется у профессиональных юристов инструмент защиты и на случай уклонения кредитора от получения платежей. В такой ситуации специалисты рекомендуют вносить суммы в депозит нотариуса. Обвинить должника в недобросовестности и потребовать обращения взыскания на недвижимость мошенники не смогут.
Заключение
Анализ практики показывает, что наиболее рискованными являются займы за пределом банковского и микрофинансового сектора. Профессиональные игроки обязаны соблюдать отраслевые законы, придерживаться инструкций ЦБ РФ. Получая деньги под залог квартиры от частного лица, собственник добровольно отказывается от базовой защиты. В этом случае отношения регулируются только положениями гражданского законодательства. Стороны сделки равноправны. Заявлять о несоблюдении правил предоставления потребительских займов должник лишается.
Избежать неприятностей поможет соблюдение простых мер предосторожности. Сотрудничать необходимо с проверенными организациями, открыто размещающими информацию о своей деятельности. Принципы передачи жилого помещения в залог стоит изучать до фактического заключения договора. Кроме того, все документы, предлагаемые кредитором к подписанию, нужно внимательно читать. Пункты соглашения, суть которых неясна, лучше обсудить с независимым юристом. Добросовестные кредиторы не препятствуют таким действиям и не торопят клиента с принятием решения.
Статья по публикациям раздела https://zebra.credit/zalog/
Предыдущая